Після шокового стану перших місяців війни ринок нерухомості України потроху приходить до тями. Через те, що на південно-східному, північному та східному напрямках точаться важкі бої, центральні та західні регіони залишаються відносно безпечними. У перші місяці конфлікту ці частини України пережили справжній бум оренди нерухомості, але сьогодні ситуація дещо стабілізувалася. Багато людей залишили територію країни або повернулися додому. Ті, хто вирішив залишитися в регіоні, що дав їм прихисток, почали замислюватися про придбання квартир та будинків у власність.

Результатом підвищення попиту стало відносне подорожчання житла на теренах Львівської, Івано-Франківської, Тернопільської та деяких інших областей. Наприклад, продаж квартир у Тернополі на вторинному ринку сьогодні є вигідним рішенням. У порівнянні з показниками початку року ціна на них зросла приблизно на 20%.

Натомість не знижується попит й на оренду житла, хоча розцінки на таку послугу також значно зросли. У центрі міста за однокімнатну квартиру сьогодні правлять від 9 до 15 тис. гривень, проте вже спостерігається тенденція зниження вартості оренди. Пов'язано це, найімовірніше, зі зменшенням кількості претендентів та їх фінансовими можливостями.

Особливості продажу житла під час війни

Якщо в перші кілька місяців з початку повномасштабної війни ринок нерухомості був повністю заморожений, а доступ до Державного реєстру прав на нерухомість закритий, то через кілька місяців завдяки Постанові КМУ № 480 ситуація змінилася. Продавати та купувати житло на законних підставах можна, проте діють певні обмеження.

Реєстрація договору у «білого» нотаріуса та місце укладання договору

Обмеження у роботі нотаріусів стали основним нововведенням на ринку нерухомості. Міністерство юстиції затвердило перелік нотаріусів, що мають право засвідчувати подібні правочини. Аби потрапити до списку, нотаріус має подати відповідну заяву та бути визнаним як благонадійний. Повний перелік прізвищ можна побачити на офіційному сайті Мін'юсту, але треба бути уважним, бо час від часу він змінюється. Доступ до Держреєстру також було відновлено не в усіх областях, а лише в тих, які не перебувають в окупації та не визнані зоною ведення бойових дій.

До середини літа в Україні було дозволено підписання договорів про відчуження нерухомого майна лише за місцем розташування останнього. Це означає, що, якщо ви вирішили купити або продати квартиру у Чернівцях, засвідчити угоду міг лише нотаріус, зареєстрований у цьому місті.

Сьогодні ситуація трохи змінилася, а «географія» нотаріального посвідчення угод розширилась. Тепер завірити договір купівлі-продажу можна за місцем:

  • реєстрації покупця чи продавця;
  • розташування житла;
  • знаходження чи реєстрації юридичної особи, якщо однією зі сторін угоди виступає організація.

Однак все одно потрібне залучення нотаріуса, внесеного до схваленого Мін'юстом переліку. На окупованих територіях, у зоні бойових дій, а також у звільнених регіонах, де доступ до державних реєстрів ще заморожено, угоди щодо відчуження житла будь-яким способом поки що заборонені.

Мораторій на перепродаж та доручення

З метою запобігання шахрайським схемам нерухомість, куплену або отриману в дар під час дії воєнного стану, не можна вдруге продати протягом 30 днів з моменту проведення реєстрації права власності на житло. Таке обмеження на швидкий перепродаж діятиме до кінця війни в Україні.

Також дозволено нотаріальне посвідчення правочинів, укладених за довіреністю, але тільки в тому разі, якщо вона є «свіжою». Для довіреності, завіреної у консульстві за кордоном, термін дії документа 2 місяці, а для довіреностей, виданих в Україні, — 30 днів.

Як обирати квартиру на «вторинці»

Особливості вибору квартир є у кожному місті України. Враховувати потрібно все:

  • відстань до центру — житло на околиці часто незручне, хоч і привабливе за ціною;
  • наявність розвиненої інфраструктури — магазинів, спортивних комплексів, лікарень, навчальних закладів тощо;
  • розміри та наявність автостоянки біля будинку;
  • «дитяче» питання — школи, садки, ігрові майданчики;
  • віддаленість від зелених зон — тихі спокійні райони завжди цінуються дорожче;
  • транспортна розв'язка — особливо важлива для людей, змушених пересуватись громадським транспортом;
  • загазованість району та інші нюанси.

Під час вибору самого житла треба врахувати кілька факторів:

  • площа квартири;
  • її технічний стан;
  • справність комунікацій;
  • поверховість;
  • сусіди — галасливі та проблемні можуть стати суттєвою перешкодою;
  • стан будинку та прибудинкової території.

В умовах воєнних дій на перший план виходять питання безпеки, тому дуже важливо оцінити наявність та розташування бомбосховищ, підземних паркінгів.

Що слід перевірити перед покупкою

Війна — вдала нагода для шахраїв «ловити рибку в каламутній воді». Саме тому, купуючи квартиру в цей нелегкий час, важливо бути особливо уважним до перевірки документів:

  • на право власності, особливо щодо дати отримання такого права;
  • технічної документації;
  • відсутність обтяжень — судових позовів, арешту тощо;
  • дозвільних документів на оформлення та встановлення індивідуального опалення, якщо таке є;
  • дозвіл на перепланування або зведення прибудови, що є актуальним для перших поверхів.

Важливо звертати увагу на наявність заборгованості з комунальних послуг та кількість зареєстрованих у квартирі мешканців. До речі, в період воєнного стану державою встановлюються обмеження на зміну місця реєстрації, а купувати житло разом «із людьми» дуже ризиковано.

Особливості укладання угоди у воєнний час

Війна в Україні — не лише велике лихо, а й безперечний факт встановлення форс-мажорних обставин. У Цивільному кодексі є стаття № 233, в якій йдеться про те, що угода, вчинена під тиском обставин, може бути оскаржена та скасована у судовому порядку. У цьому й криється загроза.

Якщо після закінчення війни продавець раптом вирішить, що він поспішив, і продана квартира йому все-таки потрібна, він має право звернутися до суду. Потрібно буде довести, що договір був укладений вимушено, під тиском обставин, наприклад, через необхідність термінового лікування або потреби переїзду з метою забезпечення безпеки. Якщо суд візьме до уваги аргументи продавця, договір купівлі-продажу буде розірвано, а сторони — змушені повернути все до початкового стану.

З поверненням квартири проблем зазвичай не виникає, а ось гроші покупцеві повернуть лише в тому розмірі, що був прописаний у договорі. Щоб не потрапити в неприємну ситуацію, важливо простежити, щоб сума, зазначена у документах, відповідала повній ринковій вартості квартири на момент покупки. Для цього важливо перед укладанням договору замовити незалежну експертизу оцінки майна.

Укладення угоди через агентство

У спробі заощадити хоч якусь суму потенційні покупці часто навмисно звертають увагу лише на пропозиції приватних осіб. У нинішніх умовах це досить небезпечно, адже у неспокійний час суттєво збільшується ризик натрапити на шахраїв. Саме тому фахівці рекомендують при купівлі житла на вторинному ринку обов'язково звертатися за консультацією до рієлторської агенції.

Крім великого досвіду у проведенні угод, рієлтори часто мають власний фонд житла і завжди готові до співпраці. Якщо жоден із запропонованих варіантів не сподобається, ви все одно отримаєте експертну думку та повний супровід угоди купівлі-продажу. Сума, яку фахівець у галузі нерухомості запросить за свої послуги, дуже мала у порівнянні з ймовірними втратами від сумнівної угоди із шахраями. Через свою професійну діяльність рієлтори завжди тримають руку на пульсі та бувають в курсі останніх змін законодавства у сфері нерухомості.

Загальні прогнози на тенденції розвитку ринку нерухомості у післявоєнний час

Поки що експерти не можуть зробити однозначних висновків про те, що трапиться з ринком нерухомості після закінчення війни в Україні. Все залежатиме від того, коли настане мир та скільки буде потрібно часу на відновлення економіки.

Щоб ринок нерухомості знову ожив, на думку фахівців, потрібна наявність доступних іпотечних рішень за середньою ставкою менш як 8–10 % річних. На сьогодні Офіс президента обіцяв розгляд таких програм, але що буде насправді та коли це станеться впевнено сказати майже неможливо. Фахівці впевнені, що якщо у людей з'явиться можливість оформляти іпотеку під 3–5 %, ринок нерухомості оживе досить швидко.

Проте потрібно розуміти, що чим довше триватиме війна, тим меншою стане купівельна спроможність українців після її закінчення. Тож тільки іпотечні програми ситуацію не змінять. Тому варто очікувати збільшення попиту на оренду житла, що дає підсвідому надію швидко змінити місце свого перебування у разі нової небезпеки. Якщо говорити про покупців, то основну частку попиту продовжать формувати люди, змушені переїхати з регіонів, які найбільше постраждали. Існують різні думки, проте більшість експертів впевнені, що зниження вартості житла чекати не варто. Навпаки, на момент закінчення військових дій зростання цін на квартири може досягти 15–20 % від нинішнього рівня.